广州打响“认房不认贷”第一枪 北上深会跟进吗？

　　广州成为第一个取消“认房又认贷”的一线城市。

　　在住建部、央行、金融监管总局三部门联合喊话“认房不认贷”后，广州在8月30日上午率先发文正式执行该政策。

　　广州市发布的《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称《通知》）中明确，广州市个人住房贷款中住房套数认定标准调整为：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

　　易居研究院研究总监严跃进分析认为，该政策积极落实了住建部等三部门优化住房套数认定标准的政策内容，即落实“认房不认贷”政策，同时也是目前全国首个响应三部门政策，打响“认房不认贷”第一枪。

　　“此次广州政策的重要含义也在于，当前一线城市在此类政策方面的落实节奏比较慢，而广州是一线城市首个出台政策的，”严跃进表示，这意味着一线城市在该政策上真正做到了松绑。接下来也会促使北京、上海、深圳三个一线城市加快政策出台，以更好落实“认房不认贷”的政策内容。

　　今年以来，已有一些城市开始调整政策，二线城市中杭州、郑州、太原、天津已进行了调整，但目前至少还有14个城市仍在执行严格的“认房又认贷”政策，包括北上深等一线城市，以及西安、长沙等10个重点二三线城市。

　　重点城市中，北京的二套商业贷款最低首付普宅60%，非普通住房为80%，房贷利率5.25%。如果调整“认房不用认贷”，换房家庭首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.75%。

　　上海同样如此。目前上海二套首付比例高达70%、房贷利率5.25%。若 “认房不认贷”落地，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。

　　一线城市若能实行认房不认贷政策，将大幅缩减购房成本。以上海为例，首付款由70%降至35%，购房成本将减少一半。与此同时，购房者认购二套房可适用首套房利率，即从5.25%降至4.55%，贷款利率降低70BP，按照500万贷款等额本息30年计算，累计利息总额可以节约将近80万。

　　广州开始执行“认房不认贷”，也是2017年以来一线城市政策放松力度最大的政策。

　　严跃进表示，这体现了一线城市供求关系发生了重大变化，一线城市对购房政策做出宽松调整的动作导向，客观会直接降低购房者的首付比例和房贷利率，对于刺激购房需求具有积极作用。

　　中指研究院市场研究总监陈文静指出，落地“认房不认贷”政策，对外地有过贷款记录本地无房及卖一买一的置换需求来说，首付比例及贷款利率将得到较大改善，同时房地产相关税费也有望按首套执行，此政策在降低家庭购房门槛的同时，也降低了购房成本。

　　在此之前，住建部、央行、金融监管总局联合于8月25日印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确要推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。且此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

　　5天后，广州就将该项政策纳入工具箱，并即刻启用。

　　同策研究院首席研究员宋红卫告诉界面新闻，广州在十多个“认房又认贷”的城市中作为首个取消该政策的城市，一方面表达了积极响应三部门的政策号召，不断优化楼市调控政策，另一方面也凸显了广州楼市的压力。

　　从楼市数据来看，自3月份后，广州新房市场呈现逐月趋势下降的态势，预计8月份仅成交3500套左右，环比7月下降41%，同比下降53%，是自2020年2月份以来近40多个月的新低。

　　此外，广州的二手房市场也较为低迷。宋红卫指出，广州当前的库存压力较大，新房住宅库存超过12万套，去化周期超过16个月。

　　在宋红卫看来，广州取消“认房又认贷”政策对于其他还在执行该政策的重点城市来讲具有一定的引导影响，预计这些城市不久也会跟进该政策。

　　成都近日在这方面也有一定程度放松。

　　8月28日晚间，成都市住建局、成都市司法局印发《关于优化完善商品住房公证摇号有关规定的补充通知》。其中有一条政策明确，将优化无房居民家庭认定标准，即购房家庭中至少有一名登记购房人符合成都市住房限购政策，且购房家庭在成都市无自有产权住房的，认定为无房居民家庭。

　　但在业内人士严重，成都此政策其实并不能算“认房不认贷”。“主要是认定为首套，与贷款本身还没关系。”

　　8月29日，界面新闻也从成都多家银行处了解到，政策尚未落地执行，还未接到总行关于住房认定变化的通知，目前还是会“认房认贷”。

　　因此，作为一线城市的广州如此明确，其信号意义也就更强了。

　　宋红卫分析，其余三个一线城市预计也会有所表态，但考虑到北京、上海、深圳的楼市是“冷热不均”而非全面遇冷，即使出台政策，也是“一紧一松”有保有压的双向政策。

　　克而瑞集团董事长丁祖昱也认为，“认房又认贷”是房地产市场过热时期，出台的典型的限制性交易政策。当前房地产市场供求关系发生重大变化，部分限制性政策应适度优化甚至退出，是支持和鼓励合理购房需求有序释放。

　　在丁祖昱看来，一线城市中尤其是北京和上海全面实施“认房不认贷”的可能性并不大，仅非核心区域有适度放开的可能。不过，“行业政策拐点已至，宽松将成为接下来楼市调控主旋律。”