房企定增破局 未改融资紧缩处境

　　在各方的助力下，房企融资在2023年迎来了破局。

　　这其中最为重磅的是，2022年年底，中国证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，其中包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资，及进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用等。

　　这是证监会时隔多年后，再次打开房企股权融资的大门。几条实质性政策加持，房企融资在2023年年初行动密集。其时，共有超20家A股房企发布定增预案，不过到了年终，房企定增闯关成功者并不多，仅有招商蛇口、华发股份和福星股份等。

　　REITs则是在去年年底迎来改变。

　　2023年10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。此后，消费类公募REITs火速放行，这为房企的不动产投资增加了变现的渠道。

　　针对房地产融资的利好政策不断，但却没有让房企融资恢复到一定水平。据克而瑞统计，去年全年，80家典型房企的累计融资总量为5752.28亿元，同比减少30.38%。融资补血效果有限，房企生存处境仍然艰难。

　　融资总额续跌

　　去年全年，房企融资是以“支持合理需求”，保障行业稳健发展为主基调。监管层多次发声给予支持，多次明确要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

　　政策暖流涌动，民营房企在此期间受到了一定的扶持，例如新城控股、卓越集团等都陆续在2023年发行了中期票据。

　　不过，受制于客观因素，实际房企融资还是出现了下滑。这主要源于两个方面的影响，一是房企发展规模在持续下降，二是金融机构对安全阈值的把控。中指院数据显示，2023年，百强房企销售总额为6.28万亿元，同比下降17.3%。

　　而能够发行公开债的房企，也多数集中于还在扩张阶段的国央企。例如，去年12月，中海地产发行了1笔30亿元的公司债；还有越秀地产、华润置地也均有公司债发行，上述房企均为国央企。

　　一位华南民营房企财务部的人士对21世纪经济报道记者表示，“因为我们是少数还没有出险的房企，金融机构对我们是比较‘偏爱’的，会经常和我们讨论对接业务需求。不过因为我们也基本不投资，我们也只想要借一些便宜的钱来做长短债的置换，所以实际完成的融资不会太多。”

　　在这种背景下，房企去年全年融资规模下滑也就在情理之中。克而瑞的数据显示，从全年累计数据来看，80家典型房企的累计融资总量为5752.28亿元，同比减少30.38%。而由于境外融资的渠道已经基本停滞，境内融资规模也占最大头。

　　从房企全年融资数据来看，境内债权融资占比达到了79.53%，资产证券化融资占比为9.15%，境外债权融资为5.85%，股权融资为5.48%。

　　发行规模下滑所带来的一个影响是，房企基本不能够通过“借新还旧”来覆盖债务。据克而瑞统计，2023年房企债券到期总规模为6968亿元，而发行规模仅为2927亿元，到期规模高出发行规模138%，这意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。

　　不过，由于能够进行公开融资的房企资质都比较好，因此去年房企融资的一个积极因素是融资成本出现了下降。2023年80家典型房企新增债券类融资成本3.6%，较2022年全年下降0.62个百分点，其中境外债券融资成本8.22%，较2022年全年上升1.22个百分点，境内债券融资成本3.45%，较2022年全年降低0.09个百分点。

　　股权融资开闸

　　去年，房企融资迎来的利好是股权融资和消费类REITs的开闸。

　　股权融资放开以后，众多A股房企跃跃欲试，不过最终能够成行的并不多。根据中原证券统计，2022年11月-2023年11月，房企股权融资进度缓慢，筹集资金体量有限。其中，港股房企已落地配股和供股募集资金283亿元， A 股已落地定增募集资金293亿元。

　　而A股房企中，仅有招商蛇口、华发股份和福星股份等房企的定增成功落地。其中，招商蛇口是重启收购了南油集团的股份，公开发行的部分并不多；而华发股份和福星股份的两单定增完成过程也略有曲折，募资额都要稍逊于预期。

　　以福星股份为例，其预期最高募集资金总额为13.41亿元，但最终完成的净募资额则只有8亿元左右。

　　此外，直至现在，龙头房企中保利发展的定增案还在推进的过程中，而万科则是在去年年中叫停了150亿元的定增案。

　　一位不愿具名的房企分析师告诉21世纪经济报道记者，“房企定增目前遇到的问题是，股价比较低而且市场也对行业的前景比较谨慎，所以涉及资金的方面，投资机构也会审慎决策。”

　　去年，消费类REITs的火速放行也为房企持有型不动产的变现提供了新的渠道，这被视作是行业的进步。

　　2023年10月26日，证监会和沪深交易所官网显示，四只消费基础设施公募REITs产品正式提交申报材料，包括华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT和嘉实物美消费REIT。

　　一个月后的2023年11月26日，证监会官网信息显示，首批3只消费基础设施公募REITs华润商业REIT、中金印力消费REIT与华夏金茂购物中心REIT已正式获得证监会准予注册的批复，并在交易所审核通过。

　　2023年12月30日，嘉实物美消费REIT和华夏金茂商业REIT先后发布战略投资者配售及网下投资者询价发售情况，但市场的审慎态度也能够被窥见。以华夏金茂商业REIT为例，其询价区间为2.666元/份—2.884元/份，最终以贴近下限的价格发行，为2.67元/份，最终公开发售所得款项总额约为10.68亿元。

　　2023年，房地产行业融资暖风照拂，但房企处境却两极分化。中信建投认为，去年A股3单“第三支箭”落地，3单房企消费REITs获批，积极因素不断累积。信用端政策助力融资环境趋暖，行业信心修复有望带动需求修复，助力房企销售企稳。